実家の土地の「境界」が分からない？売却前に知っておきたい越境・境界問題
「実家を売ろうと思ったら、土地の境界がはっきりしないと言われた」 「隣の家の塀や木が、うちの敷地にはみ出している気がする」
実家の売却を考え始めたときに、意外と多くの方がぶつかるのが、この「境界」の問題です。普段の暮らしの中では気にならなかったことが、売却や相続をきっかけに、急に大きな課題として浮かび上がることがあります。
今日は、境界があいまいなときに起きること、そして売却前に確認しておきたいポイントについて、整理してみたいと思います。
①実家の境界があいまいなときに起きること
昔からある住宅地では、「ここからここまでがうちの土地」という認識が、ご近所同士の暗黙の了解で成り立っていることが少なくありません。境界を示す杭（境界標）が見当たらなかったり、工事や年月の経過で動いたり、なくなったりしているケースもあります。
こうした状態で、実家を売却しようとすると、次のような問題が起きる可能性があります。
- 買主から、境界を明確にするよう求められる
- 隣地所有者との間で、境界の位置について認識が食い違う
- 売買契約までに、境界を明示できず、売却のスケジュールが遅れる
- 相続した土地の登記上の面積と、実際の面積が異なっていることが判明する
特に、相続した実家は、亡くなった方が隣地の方と境界について話し合った経緯を、ご家族が把握していないことも多く、手がかりが乏しいという難しさがあります。
②境界確定測量とは
境界を明確にするための手続きが、「境界確定測量」です。土地家屋調査士という、土地や建物の調査・測量・登記の専門家が、次のような流れで行うのが一般的です。
- 法務局にある資料（公図、地積測量図など）や、過去の測量資料を調査する
- 現地で測量を行い、境界の位置を確認する
- 隣地の所有者に立ち会ってもらい、境界の位置について合意を得る
- 道路や公共用地に接している場合は、役所とも境界を確認する
- 合意内容をまとめた書面（境界確認書など）を作成し、境界標を設置する
このうち、隣地所有者との立ち会いや合意が、一番時間がかかりやすい部分です。隣地の方に連絡がつかない、あるいは境界について意見が合わない場合は、手続きが長引いたり、場合によっては別の解決手続きが必要になったりすることもあります。公道との境界確認が必要な場合は、さらに期間を要することもあります。
測量にかかる費用や期間は、土地の広さや形状、隣接する土地の数、道路との関係などによって大きく変わります。「いくらくらい」と一概には言えませんので、必要になった場合は、見積もりを取ることをおすすめします。
③越境（木・塀・屋根など）の問題
境界に関連して、もう一つ注意したいのが「越境」です。越境とは、隣地の建物の一部や、塀、樹木の枝や根などが、境界線を越えて、お互いの敷地にはみ出している状態をいいます。
具体的には、次のようなものが挙げられます。
- 隣家の樹木の枝や根が、境界を越えて伸びている
- ブロック塀やフェンスの位置が、境界線とずれている
- 屋根の軒先や庇（ひさし）が、隣地の上空にはみ出している
- 給排水管などの設備が、隣地を通っている
越境があると、売却の際に、買主から解消または適切な取り決めを求められることがあります。
なお、樹木については、2023年4月1日の民法改正で、ルールが変わりました。隣地から越境している枝は、これまで、所有者に切ってもらうのが原則でしたが、改正後は、所有者に切除するよう催告しても相当の期間内に切除されない場合、所有者が分からない・所在が分からない場合、急迫の事情がある場合には、越境された側が自ら切り取れるようになりました。ただし、勝手に何でも切ってよいわけではなく、手続きの進め方によってはトラブルになることもあるため、慎重に進める必要があります。根については、従来から越境された側が切り取ることができます。
越境の問題は、現状のままでは解決しにくい場合、隣地の所有者と「越境についての覚書」を交わし、将来の建て替えの際に是正することなどを取り決めておく、という方法が取られることもあります。こうした取り決めを書面に残しておくことで、将来の所有者が変わった際にも、トラブルを防ぎやすくなります。
④売却前に確認しておきたいこと
実家の売却を検討する前に、まず次のようなことを確認してみることをおすすめします。
- 境界標（杭やプレート）が現地に残っているか：敷地の四隅や、道路との境目などを確認してみましょう
- 測量図や境界確認書が手元に残っていないか：購入時の書類や、過去に取引した際の資料の中に、見つかることがあります
- 登記簿上の面積と、実際の面積に違いがないか：法務局で、地積測量図などを取得して確認できます
- 隣地との間で、塀や樹木、設備の越境がないか：目視でも、おおまかな状況は把握できます
もし書類が見つからなかったり、現地の境界標が確認できなかったりする場合でも、焦る必要はありません。まずは、現状を整理した上で、売却を進めるために、測量が必要なのか、そのまま売却できる方法があるのかを、専門家と一緒に検討していくことになります。
売却の方法（仲介か、買取かなど）によって、境界の確定や、越境の解消をどこまで求められるかが異なる場合もあります。「境界が不安だから売れないかもしれない」とあきらめてしまう前に、まずは状況を整理してみることが大切です。
境界や越境の問題は、普段あまり意識しないテーマですが、売却や相続の場面では、避けて通れないポイントです。早めに現状を確認しておくことで、慌てずに対応できるようになります。
