アパートや貸家を相続したら？賃貸中の不動産で知っておきたいこと
「親が大家さんをしていて、アパートを相続することになった」 「実家の隣に建てた貸家に、まだ入居者さんが住んでいる」
賃貸中の不動産を相続すると、自宅を相続するときとは、考えるべきことが大きく変わります。入居者との契約、家賃の行方、税金、そして今後どうするか。やるべきことが多く、戸惑われる方も少なくありません。
今日は、賃貸中の不動産を相続したときに知っておきたい基本を、整理してみたいと思います。
①賃貸中の不動産を相続したときに起きること
まず押さえておきたいのは、親が亡くなっても、入居者との賃貸借契約は終了しないという点です。契約は、そのまま相続人に引き継がれます。つまり、相続人が新しい大家さん（賃貸人）として、契約上の立場を引き継ぐことになります。
そのため、相続が発生したら、次のようなことを早めに確認する必要があります。
- 入居者は何世帯で、それぞれどのような契約になっているか
- 管理会社に管理を委託している場合は、その契約の内容
- 家賃の入金口座はどうなっているか
- 修繕や設備の不具合など、対応が必要な事項はないか
入居者にとっては、大家さんが変わることは大きな関心事です。入居者に対して、家賃の振込先や連絡先の変更などを、丁寧に案内することも大切になります。
②賃貸借契約・家賃・敷金の扱い
賃貸中の不動産の相続で、特に混乱しやすいのが、家賃と敷金の扱いです。
敷金（預かっている保証金） 入居者から預かっている敷金の返還義務も、大家さんの地位とあわせて、相続人に引き継がれます。将来、入居者が退去するときに、返還する必要がある資金として、預かり分の金額を把握しておくことが大切です。
家賃（相続開始後に発生した分） 意外と知られていないのが、遺産分割が終わるまでの間に発生した家賃の扱いです。一般的には、賃料は不動産そのものとは別の財産として整理され、遺産分割が成立するまでの間に発生した分は、各相続人が法定相続分に応じて取得するとされています。つまり、遺産分割で「このアパートは長男が相続する」と決まったとしても、その前に発生した家賃までが、自動的にすべて長男のものになるとは限りません。
なお、遺言書などで特定の相続人が単独で不動産を取得することが決まっている場合は、その方が賃料も取得することになります。遺産分割協議が長引くと、家賃の管理や受け取り方についても、相続人同士で話し合っておく必要が出てきます。
相続開始前の家賃収入と準確定申告 亡くなった方の、1月1日から亡くなった日までの不動産所得については、相続人が代わりに「準確定申告」を行う必要があります。この申告は、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内が期限とされています。
③相続後に検討する3つの選択肢
賃貸中の不動産を相続した後の、主な選択肢は次の3つです。
1. そのまま賃貸経営を続ける 入居者との契約をそのまま引き継ぎ、大家さんとして経営を続ける選択肢です。家賃収入が得られる一方で、修繕費用や空室リスク、管理の手間も引き継ぐことになります。管理会社に委託することで、負担を軽くすることもできます。
2. 売却する 賃貸経営を続けるのが難しいと判断した場合、売却も選択肢になります。売却には、大きく分けて次の2つの方法があります。
- 入居者がいる状態のまま売却する（いわゆる「オーナーチェンジ」）
- 入居者に退去してもらい、空室の状態にしてから売却する
なお、大家さんの都合で、入居者に退去を求めるには、法律上の制約があり、簡単ではありません。入居者がいる物件の売却は、状況に応じて慎重に進める必要があります。
3. 建て替えや活用方法の見直し 建物の老朽化が進んでいる場合などは、建て替えや、別の用途への活用を検討することもあります。ただし、入居者がいる場合の建て替えは、同様に入居者との調整が必要になります。
④まず確認しておきたい書類と状況
賃貸中の不動産を相続したら、まず次のような書類や情報を確認しておくことをおすすめします。
- 賃貸借契約書（全入居者分）
- 預かっている敷金の一覧
- 管理会社との契約書
- 修繕履歴や、建物の状態が分かる資料
- 火災保険の契約内容
- ローンが残っている場合は、その契約内容
税金面では、賃貸中の不動産は、相続税の計算上、評価が下がる場合があります。たとえば、土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」として評価され、自分で使っている不動産より、評価額が低く算定されることが一般的です。また、一定の要件を満たせば、アパートの敷地について、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）により、200㎡まで50%減額される可能性もあります（35回目の記事でご紹介した特例とは、区分や要件が異なります）。ただし、要件は細かいため、税理士に確認することが欠かせません。
賃貸中の不動産の相続は、入居者の生活にも関わるため、スムーズな引き継ぎが大切です。早めに現状を整理し、今後の方針を考えておくことが、慌てずに対応するための第一歩になります。
